במבני ציבור ובמוסדות חינוך, כשל איטום פוגע במבנה שמאות אנשים משתמשים בו כל יום, ולרוב הוא מתגלה רק אחרי שהעבודה הסתיימה והגיע הגשם הראשון. לכן רשות מקומית או גוף ציבורי צריכים לדרוש מיועץ האיטום יותר ממפרט: תפיסת איטום לכל חלקי המבנה, מפרט מיוחד שמבוסס על פרק 05 במפרט הכללי לעבודות בנייה, פרטי ביצוע, כתב כמויות שמאפשר להשוות בין הצעות, פיקוח עליון בשלבים שנסגרים, ובדיקות קבלה מתועדות. במדריך הזה נפרט מה לכלול בהזמנת העבודה מהיועץ, מה לדרוש מהקבלן במסמכי המכרז, ומה שונה בשיפוץ של מבנה קיים.
למי המדריך מיועד
למהנדסי רשויות, למחלקות מבני ציבור ולמנהלי פרויקטים מטעם רשויות מקומיות, חברות עירוניות, משרדי ממשלה ומוסדות להשכלה גבוהה. הוא מתאים גם לאדריכלים ולמנהלי פרויקטים שמתכננים ומנהלים עבורם בנייה חדשה או שיפוץ.
מה מייחד את האיטום במבני ציבור ובמוסדות חינוך
- המבנה פעיל. בבית ספר או במבנה עירוני קיים עובדים בדרך כלל בחופשות ובחלונות זמן קצרים. צריך לתכנן מראש את שלבי העבודה, הגישה והבטיחות, ולא לגלות באמצע שהגג צריך עוד שבועיים.
- הרבה מערכות על הגג. מזגנים, מערכות סולאריות, מעקות, תעלות ופתחי שירות. כל בסיס וכל חדירה דרך האיטום הם נקודת כשל אפשרית, ולכן צריך פרט לכל אחד מהם ותיאום עם יועצי המערכות.
- חללים תת-קרקעיים. מקלטים, מרתפי שירות, חניונים ואולמות מתחת לפני הקרקע. כאן מפלס מי התהום, האפשרות לעבוד על הקירות מבחוץ והחדירות של הצנרת קובעים את שיטת האיטום. הרחבה בעמוד תכנון איטום למבנים תת-קרקעיים.
- שימוש אינטנסיבי ותחזוקה מוגבלת. רשות מחזיקה הרבה מבנים, ותקציב התחזוקה מוגבל. איטום שתוכנן כך שקל לתחזק אותו, ותיק מסירה מסודר, חוסכים תיקונים חוזרים.
- רכש ציבורי. העבודה יוצאת למכרז, ולמחיר יש בו משקל גדול. אם המפרט וכתב הכמויות לא מגדירים בדיוק מה מבצעים, ההבדלים בין ההצעות חוזרים בזמן הביצוע כתוספות וכמחלוקות.
מה כולל תפקיד יועץ האיטום בפרויקט ציבורי
- בדיקת מצב קיים (בשיפוץ): סקר של הגגות, המרתפים והקירות, איתור מקורות הרטיבות, ובמידת הצורך בדיקות הצפה או פתיחות. בלי אבחון, המכרז מתמחר פתרון שאולי לא מתאים לבעיה.
- תפיסת איטום: החלטה לכל אזור במבנה – גגות, מרפסות, חדרים רטובים, קירות מרתף ורצפות על הקרקע – על שיטת האיטום ועל רמת ההגנה הנדרשת.
- מפרט מיוחד ופרטי ביצוע: המפרט הכללי לעבודות בנייה ("הספר הכחול") מגדיר בפרק 05 את עבודות האיטום, אבל הוא כללי. לפי אתר המפרט, חלק מהדרישות שבו הופכות לחלק מהחוזה עם הקבלן רק אם שולבו במפורש במפרט המיוחד. לכן היועץ כותב מפרט מיוחד לפרויקט, ומכין פרט לכל מפגש רגיש: רצפה–קיר, חדירות, ספים, מרזבים ובסיסי מערכות.
- כתב כמויות: סעיפים מפורטים שמאפשרים להשוות בין הצעות הקבלנים על בסיס זהה.
- ליווי המכרז: מענה לשאלות ההבהרה של המציעים, ובדיקה מקצועית של ההצעות ושל החומרים המוצעים.
- פיקוח עליון: ביקורים בשלבים שבהם שכבת האיטום נסגרת, לפני שמכסים אותה. מה כולל הפיקוח ומתי מבקרים, מוסבר בעמוד פיקוח על עבודות איטום.
- בדיקות וקבלה: בדיקות הצפה ובדיקות נוספות לפי המפרט, דוח ליקויים, ואישור לפני מסירה.
- תיק מסירה: תוכניות עדות, תעודות אחריות של הקבלן והיצרנים, והוראות תחזוקה לצוות התחזוקה של הרשות.
רשימת בדיקה: מה לכתוב בהזמנת העבודה מיועץ האיטום
- היקף: אילו מבנים וחלקים כלולים (גגות, מרתפים, חדרים רטובים, פיתוח), והאם כלול סקר של מצב קיים.
- תוצרים: תפיסת איטום, מפרט מיוחד, פרטי ביצוע וכתב כמויות, ומה מוגש בכל שלב תכנון.
- ליווי מכרז: מענה לשאלות הבהרה ובדיקת הצעות.
- פיקוח עליון: כמה ביקורים, באילו שלבים, ומה התוצר של כל ביקור (דוח עם צילומים והנחיות לקבלן).
- בדיקות: אילו בדיקות נדרשות לפני קבלת העבודה, ומי מבצע אותן.
- תיאום: עם האדריכל, הקונסטרוקטור, יועץ האינסטלציה ויועצי המערכות שמתקינים ציוד על הגג.
- אי-תלות: היועץ לא קשור לקבלן הביצוע או לספק חומרים מסוים.
מה לדרוש מקבלן האיטום במסמכי המכרז
- ביצוע לפי פרק 05 ולפי המפרט המיוחד ופרטי הביצוע של היועץ. כך גם עיריית תל אביב-יפו קובעת במפרטים שהיא מפרסמת: עבודות האיטום מתוכננות ומבוצעות לפי פרק 05 של המפרט הבין-משרדי, לפי התקנים הישראליים ולפי הנחיות יועץ האיטום.
- אישור חומרים לפני הזמנה: דף מוצר, מפרט יצרן, ותאימות בין החומרים בכל שכבה.
- נקודות עצירה: לא מכסים שכבת איטום לפני בדיקה ואישור של המפקח או של היועץ.
- תיעוד: צילומים של כל שלב לפני כיסוי, עם מיקום ותאריך.
- בדיקות הצפה בגגות, במרפסות ובחדרים רטובים, לפי המפרט.
- אחריות: תעודות אחריות של הקבלן ושל יצרני החומרים, למשך שנקבע במכרז.
- צוות: ניסיון של הקבלן ושל מנהל העבודה באיטום מהסוג שנדרש בפרויקט.
שיפוץ של מבנה קיים: מתחילים באבחון
ברוב הפרויקטים של רשויות מדובר במבנה קיים: גג שדולף, מרתף עם רטיבות או קיר חיצוני שמים חודרים דרכו. טעות נפוצה היא להוציא למכרז "החלפת איטום הגג" בלי לדעת מאיפה המים נכנסים. לפעמים המקור הוא פרט של מעקה, בסיס של מזגן או מרזב סתום, ולא שכבת האיטום עצמה. אבחון לפני תכנון מגדיר את היקף העבודה האמיתי, ומונע תיקון שחוזר אחרי החורף הראשון.
בבתי ספר ובגני ילדים צריך לתכנן גם את לוח הזמנים. עבודה על גג או במרתף בזמן הלימודים דורשת הפרדה בטיחותית, ולכן מתכננים מראש את חלון העבודה בחופשה, ומשאירים זמן לבדיקות לפני שהמבנה חוזר לשימוש.
איך רשויות מתקשרות עם יועץ איטום
ברשויות מקומיות, התקשרות עם יועצים נעשית בדרך כלל בפטור ממכרז, לפי נוהל של משרד הפנים להתקשרויות לביצוע עבודה מקצועית שדורשת ידע ומומחיות מיוחדים (חוזר מנכ"ל 5/2017). הנוהל מבוסס על מאגר יועצים ועל ועדת התקשרויות שבוחרת מתוכו. יש גם רשויות וגופים ציבוריים שמפרסמים מכרז או פנייה תחרותית לשירותי ייעוץ ופיקוח איטום.
כשבוחרים יועץ מתוך מאגר או בהליך תחרותי, כדאי לבדוק ניסיון במבנים מאותו סוג, דוגמאות של מפרטים ושל דוחות פיקוח, ואי-תלות בקבלנים ובספקים. הרחבה במאמר איך בוחרים יועץ איטום לפרויקט בנייה.
טעויות שאנחנו פוגשים במבני ציבור
- מכרז לקבלן על סמך תיאור כללי, למשל "איטום גג לפי המפרט הכללי", בלי מפרט מיוחד ובלי פרטים. המחיר הנמוך במכרז חוזר אחר כך כתוספות וכמחלוקות.
- מערכות שמותקנות על הגג אחרי האיטום, בלי פרט ובלי תיאום. כל בורג של בסיס הוא חדירה דרך האיטום. על התיאום הזה כתבנו במדריך איטום גגות עם מערכות סולאריות ומיזוג.
- פיקוח רק בסוף העבודה, כשכבר אי אפשר לראות את השכבות שנסגרו.
- אין בדיקת הצפה לפני כיסוי או לפני מסירה.
- אין תיק מסירה, ולכן צוות התחזוקה לא יודע איזו מערכת הותקנה ומה מותר לעשות עליה.
מהעבודה שלנו במוסדות להשכלה ובמבני ציבור
צבי טל ושות' ליוותה בתחום האיטום פרויקטים של מוסדות להשכלה גבוהה, ביניהם ספריית אוניברסיטת אריאל והקמפוס של מכללת אפקה במתחם אורות בתל אביב, פרויקט משותף למכללה ולעיריית תל אביב. על השירות עצמו אפשר לקרוא בעמוד ייעוץ ותכנון איטום לפרויקטי בנייה.
שאלות נפוצות
מתי רשות צריכה להכניס יועץ איטום לפרויקט?
בשלב התכנון, לפני שהמכרז לקבלן יוצא. המפרט המיוחד, פרטי הביצוע וכתב הכמויות הם חלק ממסמכי המכרז. אם יועץ האיטום נכנס רק בשלב הביצוע, הקבלן כבר תמחר את העבודה לפי הגדרה כללית, וכל שינוי הופך לתוספת.
האם מספיק לכתוב במכרז שהעבודה תבוצע לפי פרק 05 במפרט הכללי?
לא. פרק 05 מגדיר דרישות כלליות לעבודות איטום. כדי שהקבלן יידע מה בדיוק לבצע בכל אזור במבנה, ושאפשר יהיה להשוות בין ההצעות, צריך מפרט מיוחד, פרטי ביצוע וכתב כמויות שהיועץ מכין לפרויקט.
מה ההבדל בין פיקוח עליון של יועץ האיטום לבין פיקוח צמוד?
פיקוח עליון הוא ביקורים של היועץ בשלבים שבהם שכבת האיטום נסגרת, כדי לוודא שהביצוע תואם לתכנון. פיקוח צמוד הוא נוכחות קבועה באתר, בדרך כלל של מפקח מטעם הרשות או חברת ניהול. בפרויקט ציבורי כדאי לשלב בין השניים ולהגדיר מראש מי מאשר כל שלב.
מה צריך להכין לפני פנייה ליועץ איטום בשיפוץ של מבנה קיים?
תוכניות של המבנה, אם יש; תיעוד של הרטיבות: איפה היא מופיעה, צילומים ומתי היא מתגלה; מידע על עבודות איטום קודמות ועל אחריות שעדיין בתוקף; ורשימה של המערכות שמותקנות על הגג. אם אין תוכניות, הסקר בשטח משלים את המידע.
האם יועץ האיטום יכול לבדוק את הצעות הקבלנים במכרז?
כן, אם זה נכלל בהזמנת העבודה. היועץ בודק שהמחירים והחומרים המוצעים מתאימים למפרט, ומסמן הצעות עם פערים חריגים. ההחלטה נשארת בידי ועדת המכרזים.
מתכננים פרויקט במבנה ציבורי?
שלחו לנו את התוכניות, תיאור של המבנה ושל הבעיה, ואת מסמכי המכרז אם כבר יש, ונחזור עם הערות ראשוניות לאיטום. אפשר לפנות דרך עמוד יצירת הקשר, בטלפון 073-3735090 או במייל office@zvital.co.il.
