איטום בפרויקטי תמ"א 38/2 והריסה ובנייה בתל אביב: מדריך ליזמים, למתכננים ולנציגות הדיירים

בפרויקט תמ"א 38/2, כלומר הריסה ובנייה מחדש, נבנה בניין חדש לגמרי, אבל על מגרש עירוני צפוף: מרתף החניה מגיע עד גבול המגרש, צמוד לדיפון ולבניינים השכנים, ולעיתים קרובות קרוב למי התהום או מתחתיהם, ומעליו דירות עם מרפסות, גגות פרטיים ולפעמים בריכה. ההחלטות שקובעות אם הבניין יהיה אטום מתקבלות מוקדם: שיטת הדיפון, תפיסת האיטום, הפרטים, והמפרט שמצורף להסכם עם בעלי הדירות. בביצוע בודקים כל שכבת איטום לפני שהיא מכוסה. במדריך הזה נסביר מה מייחד את האיטום בפרויקט הריסה ובנייה, מה לכתוב במפרט, מה המפקח מטעם הדיירים יכול לבדוק, ואילו טעויות אנחנו פוגשים בשטח.

למי המדריך מיועד

המדריך נכתב בשביל כל מי שמחליט על האיטום או אחראי לו בפרויקט של הריסה ובנייה:

• יזמי התחדשות עירונית וחברות בנייה, שאחראים לבניין כלפי בעלי הדירות.
• אדריכלים ומנהלי תכנון, שמתאמים בין הקונסטרוקציה, הדיפון, האלומיניום והאיטום.
• מנהלי פרויקט ומפקחי בנייה מטעם היזם.
• המפקח מטעם בעלי הדירות ועורכי הדין שלהם, שבודקים את המפרט ואת הביצוע.
• קבלני ביצוע וקבלני איטום.

תמ"א 38/2 בתל אביב: איפה זה עומד היום

ככלל, תמ"א 38 פקעה ב-1.10.2023, ובחלק מהרשויות הוארכה לתקופה מוגבלת. עיריית תל אביב-יפו החליטה לא להאריך אותה, ולכן בתחומי העיר היא פקעה ב-29.8.2024. פרויקטים שהגישו בקשה להיתר לפני כן ממשיכים להתקדם, ורבים מהם נמצאים עכשיו בתכנון מפורט או בביצוע.

פרויקטים חדשים של הריסה ובנייה של בניין בודד מתקדמים במסלולים שהחליפו את התמ"א:

• תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה, שמכונה "חלופת שקד".
• תכנית תא/5555, התכנית הכוללת להתחדשות עירונית שהעירייה מקדמת. היא חלה על כ-2,300 מגרשים ואמורה לאפשר תוספת של כ-30 אלף דירות. באוגוסט 2025 המליצה הוועדה המקומית להעביר אותה לדיון בהפקדה בוועדה המחוזית (נכון לאוקטובר 2026).

בשוק עדיין קוראים לכל פרויקט כזה "תמ"א 38/2". מבחינת האיטום, המסלול התכנוני לא משנה הרבה: בכל המקרים מדובר בבניין חדש על מגרש קטן, בתוך רקמה עירונית בנויה.

מה מייחד את האיטום בפרויקט הריסה ובנייה

מרתף עד גבול המגרש, בלי מקום לעבוד מבחוץ

ברוב הפרויקטים חופרים את המרתף כמעט עד גבולות המגרש, ובונים את הקירות שלו צמוד לדיפון: קיר כלונסאות, ולעיתים גם עוגנים. אחרי היציקה אין גישה לצד החיצוני של הקיר, ולכן אי אפשר להדביק עליו יריעות כמו בבית צמוד קרקע.

הפתרון הוא איטום לפני יציקה: מתקינים את היריעות על הדיפון ועל המצע, ויוצקים עליהן את הבטון, שנצמד אליהן. כך גם אם היריעה נפגעת בנקודה אחת, המים לא נודדים בין היריעה לבטון. לכן בחירת שיטת הדיפון היא גם החלטת איטום, ויועץ האיטום צריך לראות את תוכנית הדיפון לפני שהיא נסגרת.

נקודות רגישות במיוחד:

• ראשי הכלונסאות שחודרים לרפסודה. כל אחד מהם הוא פרט איטום שמתוכנן בנפרד.
• עוגנים שחוצים את שכבת האיטום בקיר הדיפון.
• המעבר בין איטום הרצפה לאיטום הקירות, ובין קטעים שמותקנים בשלבים שונים.
• תפרי יציקה, שבהם מתכננים עוצרי מים או פרופילים מתנפחים.

מי תהום: מתכננים לפי מפלס תכנון, לא לפי מדידה של יום אחד

בחלקים רבים של תל אביב, מרתף של שתיים או שלוש קומות מגיע לתחום מי התהום או קרוב אליו. את מפלס התכנון קובעים לפי דוח הקרקע והנתונים ההידרולוגיים, כולל התנודות לאורך השנים, ולא לפי המפלס שנמדד ביום הקידוח.

כשהמרתף נמצא מתחת למפלס התכנון, מתכננים את כל המעטפת התת-קרקעית ללחץ הידרוסטטי קבוע: רצפה, קירות, תפרי יציקה, בורות מעליות ובורות שאיבה. הפירוט המלא נמצא במדריך שלנו להגנה ממי תהום במבנים תת-קרקעיים.

השפלת מי תהום בזמן הבנייה טעונה רישיון מרשות המים. היא זמנית: כשהשאיבה נפסקת, המים חוזרים, ולכן היא לא מחליפה איטום. מתאמים מראש מתי מותר להפסיק אותה: רק אחרי שהאיטום הושלם ונבדק, והקונסטרוקטור אישר שהמבנה עומד בכוח העילוי.

השכנים נמצאים במרחק של מטרים ספורים

בניין חדש בתל אביב נבנה בדרך כלל בין בניינים קיימים, במרחק מטרים ספורים מהם ולפעמים צמוד אליהם. זה משפיע על האיטום בשלוש דרכים:

• אין מקום לעבוד מבחוץ, ולכן הרבה מהפרטים מבוצעים מהצד הפנימי או לפני היציקה.
• יש מפגשים בין המבנה החדש לבין הקירות, היסודות או התשתיות של השכן.
• מים שנאספים במגרש החדש, מהגג, מהחצר או מהניקוז, צריכים להגיע למקום שתוכנן להם, ולא למרתף של השכן או ליסודות שלו.

תיעוד מצב הבניינים הסמוכים לפני תחילת העבודות מגן גם על היזם וגם על השכנים.

הנקודות העמוקות: בורות מעלית, בורות שאיבה ומתקני חניה

בפרויקטים רבים יש מתקני חניה אוטומטיים או מעליות רכב, שדורשים בורות עמוקים מתחת לרצפת המרתף. הבורות האלה, יחד עם בורות המעליות ובורות השאיבה, הם הנקודות הנמוכות ביותר במבנה, ולכן הלחץ עליהן הוא הגבוה ביותר. לכל אחד מהם צריך פרט איטום משלו, ותיאום מוקדם עם ספק המתקן על המידות ועל מעברי הצנרת והחשמל.

אם יש במרתף מאגר מים לספרינקלרים או לצריכה, מתכננים אותו כמבנה נפרד עם איטום משלו. הפירוט במדריך לאיטום מאגרי מים בבניין.

מעל הקרקע: מרפסות, גגות פרטיים, גינות ובריכות

דירות הגג והגגות הפרטיים הם חלק חשוב מהכלכלה של הפרויקט, ולכן כמעט בכל בניין יש מרפסות גג ואדניות. לפעמים יש גם גינה מעל המרתף, שהיא בעצם גג ירוק מעל חניון, ולפעמים בריכה או ג'קוזי על הגג.

כל אחד מהאלמנטים האלה הוא גג מעל חלל מגורים או חניה, ולכן הוא צריך שיפועים וניקוז, הגבהת איטום בקירות ובספים, ובדיקת הצפה לפני הריצוף או המילוי. בגינה מעל המרתף מוסיפים הגנה מפני שורשים ושכבת ניקוז, ובודקים את האיטום לפני שמביאים את האדמה.

בבריכה על הגג אוטמים גם את מבנה הבריכה וגם את התקרה שמתחתיה, ומתכננים מראש את מעברי צנרת הסינון ואת חדר המכונות.

ספי מרפסות נגישים, בלי מדרגה, מחייבים פתרון ניקוז בסף ותיאום עם יועץ האלומיניום. על הממשק הזה, ועל קירות מסך וחלונות, כתבנו מדריך נפרד: איטום בממשק עם האלומיניום.

חדרים רטובים: הרבה דירות, אותו פרט

בבניין של עשרות דירות יש עשרות חדרים רטובים עם אותו פרט. טעות אחת בפרט, או בסדר העבודה, חוזרת בכל הדירות. לכן מגדירים פרט אחד ברור, מבצעים דירה ראשונה לדוגמה, ובודקים אותה בבדיקת הצפה לפני שממשיכים לשאר הבניין.

לוח זמנים לחוץ ודיירים שמחכים לחזור

בעלי הדירות גרים בדרך כלל בשכירות עד המסירה, וכל חודש של עיכוב עולה כסף. הלחץ הזה מוביל לפעמים לכיסוי שכבות לפני שנבדקו, או להפסקת השפלה מוקדם מדי.

הפתרון הוא נקודות עצירה שמוגדרות מראש בתוכנית הפיקוח, עם זמני תגובה ידועים. כך אפשר לעמוד בלוח הזמנים בלי לוותר על הבדיקה. על התהליך הזה כתבנו בעמוד פיקוח על עבודות איטום.

תמ"א 38/1 מול תמ"א 38/2: מה ההבדל מבחינת האיטום

	תמ"א 38/1: חיזוק ותוספת	תמ"א 38/2: הריסה ובנייה
המבנה	בניין קיים, שמחזקים אותו ומוסיפים לו קומות, ממ"דים ומרפסות	בניין חדש לגמרי
האתגר המרכזי	ממשקים בין ישן לחדש: הגג הישן שהופך לרצפה, מרפסות שמחוברות לחזית קיימת, תוספות על קירות ישנים	מרתף עמוק צמוד לדיפון, מי תהום, והרבה גגות ומרפסות
מרתף	בדרך כלל אין מרתף חדש	בדרך כלל מרתף חניה בקומה אחת או יותר
חופש תכנון	מוגבל במבנה הקיים	מלא, ואיתו אחריות מלאה לכל פרט
הדיירים	נשארים לגור בבניין בזמן העבודות	עוברים לדיור חלופי עד המסירה

מה צריך לכתוב על איטום במפרט שמצורף להסכם

המפרט הטכני שמצורף להסכם בין היזם לבעלי הדירות הוא המקום שבו מוגדר מה הדיירים יקבלו. "איטום לפי התקן" לא מספיק. מפרט טוב כולל:

1. מערכת האיטום בכל אלמנט: מרתף, גגות, מרפסות, חדרים רטובים, אדניות, גינות ובריכות.
2. הפניה לתקנים הרלוונטיים: בהם ת"י 2752 חלק 2 למבנים תת-קרקעיים, וגם הגדרה של מה שהפרויקט דורש מעבר לתקן.
3. מי מתכנן את האיטום ומי מפקח עליו: כולל פיקוח עליון של יועץ האיטום, ואילו שלבים מחייבים בדיקה לפני כיסוי.
4. בדיקות הצפה מתועדות לגגות, למרפסות ולחדרים הרטובים, ובדיקת הצפה או המטרה לפרטים מיוחדים.
5. מסמכי מסירה: תוכניות עדות, תיעוד מצולם של שכבות שכוסו, אחריות היצרן והמבצע, והוראות תחזוקה.
6. תקופת הבדק והאחריות: לפי החוק ולפי ההסכם, וגם מי מטפל בליקוי ובאיזה זמן.

מה אומר חוק המכר (דירות) על איטום

לפי התוספת לחוק המכר (דירות), כפי שהיא מסוכמת באתר כל-זכות, בדירה שחוזה המכר שלה נכרת מ-6.4.2011 ואילך, תקופת הבדק ל"כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות" היא ארבע שנים, ואחריה תקופת אחריות של שלוש שנים. בתקופת הבדק הקבלן חייב לתקן, אלא אם הוכיח שהליקוי נגרם באשמת בעל הדירה. בתקופת האחריות נטל ההוכחה עובר לרוכש.

בהסכמי התחדשות עירונית נהוג להחיל את ההוראות האלה על הדירות שבעלי הדירות מקבלים. כדאי לוודא זאת בהסכם, ולזכור ששבע השנים האלה הן בדיוק הסיבה שתיעוד הביצוע חשוב: כשמתגלה רטיבות בשנה החמישית, דוחות הפיקוח ובדיקות ההצפה מהביצוע קובעים את הבירור.

מה המפקח מטעם בעלי הדירות צריך לבדוק באיטום

המפקח מטעם בעלי הדירות לא מתכנן את האיטום, אבל הוא יכול לוודא שהתהליך מתקיים:

• שיש תכנון איטום עם פרטים, ולא רק סעיף כללי במפרט.
• שהקבלן עובד לפי הפרטים, ושקבלן האיטום מנוסה במערכת שנבחרה.
• שכל שלב נבדק ומתועד לפני שהוא מכוסה.
• שבדיקות ההצפה בוצעו ונרשמו, כולל בדירה לדוגמה.
• שבמסירה מתקבלים כל המסמכים: תוכניות עדות, צילומים, תעודות אחריות והוראות תחזוקה.

דוחות הפיקוח העליון של יועץ האיטום הם הכלי הפשוט ביותר שלו לבדיקה.

טעויות שאנחנו רואים בשטח

הטעות	למה זה קורה	מה עושים
שיטת הדיפון נבחרה בלי יועץ איטום	הדיפון נסגר מוקדם בלחץ זמנים	בוחנים את הדיפון ואת האיטום יחד, לפני המכרז
מפלס מי התהום נקבע לפי קידוח אחד	אין נתונים לאורך זמן	קובעים מפלס תכנון לפי דוח הקרקע והנתונים ההידרולוגיים, עם מרווח ביטחון
אין פרט לראשי כלונסאות, לעוגנים ולמעברי צנרת	מניחים ש"יסתדר בשטח"	מתכננים פרט לכל חדירה, כולל פרופילים מתנפחים וצינורות הזרקה לפי הצורך
ההשפלה הופסקה מוקדם	לחץ לחסוך בעלות השאיבה	מפסיקים רק אחרי בדיקת האיטום ואישור הקונסטרוקטור
בריכה או גינה על הגג בלי תכנון איטום ייעודי	נוספו אחרי שהגג כבר תוכנן	מתכננים את הבריכה, את הצנרת ואת התקרה שמתחת כמערכת אחת
סף מרפסת בלי ניקוז	דרישת נגישות מול חוסר תיאום עם יועץ האלומיניום	פרט סף אחד, משותף ליועץ האיטום וליועץ האלומיניום
חדרים רטובים לפי "מה שהקבלן רגיל"	אין פרט ואין דירה לדוגמה	פרט אחד, דירה ראשונה לדוגמה, בדיקת הצפה בכל דירה
אין תיעוד של מה שכוסה	אין נקודות עצירה בתוכנית	נקודות עצירה, צילום ודוח בכל שלב

סדר העבודה המומלץ

1. היתכנות ותכנון ראשוני: דוח קרקע ונתוני מי תהום, תוכנית דיפון ראשונית ותפיסת איטום.
2. תכנון מפורט: פרטי איטום לכל אלמנט, מפרט וכתב כמויות.
3. מכרז ובחירת קבלן: בודקים את הניסיון של קבלן האיטום במערכת שנבחרה, ולא רק את המחיר.
4. ביצוע: פיקוח עליון, נקודות עצירה, דירה לדוגמה ובדיקות הצפה.
5. מסירה: תיעוד, תעודות אחריות והוראות תחזוקה.
6. תקופת הבדק: טיפול בליקויים על בסיס התיעוד.

על התפקיד של יועץ האיטום בכל שלב כתבנו במאמר מה עושה יועץ איטום. איך לבחור יועץ מתאים, תמצאו במאמר איך בוחרים יועץ איטום לפרויקט בנייה.

שאלות נפוצות

מתי צריך להכניס יועץ איטום לפרויקט תמ"א 38/2?

בשלב התכנון הראשוני, לפני שתוכנית הדיפון נסגרת. שיטת הדיפון קובעת אם אפשר לאטום את קירות המרתף מבחוץ או שצריך איטום לפני יציקה. אחרי שהדיפון בוצע, כבר אי אפשר לשנות את ההחלטה הזו.

איך אוטמים מרתף שצמוד לקיר דיפון?

באיטום לפני יציקה. מתקינים את היריעות על הדיפון ועל המצע, ויוצקים עליהן את הבטון, שנצמד אליהן. פרטים מיוחדים נדרשים לראשי הכלונסאות, לעוגנים, לתפרי היציקה ולמעברי הצנרת.

האם השפלת מי תהום פוטרת מאיטום?

לא. ההשפלה זמנית ומיועדת לאפשר עבודה ביבש. כשהיא נפסקת, המים חוזרים למפלסם, ולכן מתכננים את האיטום ללחץ הקבוע של מי התהום.

מה צריך לכתוב על איטום במפרט שמצורף להסכם עם בעלי הדירות?

את מערכת האיטום בכל אלמנט, את התקנים שהיא עומדת בהם, מי מתכנן ומי מפקח, אילו שלבים נבדקים לפני כיסוי, בדיקות הצפה מתועדות, מסמכי מסירה, ואת תקופת הבדק והאחריות.

מה תקופת הבדק לאיטום לפי חוק המכר (דירות)?

לדירה שחוזה המכר שלה נכרת מ-6.4.2011 ואילך: ארבע שנים לכשל באיטום המבנה, ואחריהן תקופת אחריות של שלוש שנים, שבה נטל ההוכחה עובר לרוכש. בהסכמי התחדשות עירונית כדאי לוודא שההוראות האלה חלות על הדירות שהדיירים מקבלים.

מה ההבדל בין תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2 מבחינת האיטום?

בתמ"א 38/1 מחזקים בניין קיים ומוסיפים לו קומות, והאתגר הוא הממשקים בין הישן לחדש. בתמ"א 38/2 בונים בניין חדש, בדרך כלל עם מרתף צמוד לדיפון, ולכן עיקר הסיכון נמצא במעטפת התת-קרקעית, בגגות ובמרפסות.

האם תמ"א 38 עדיין בתוקף בתל אביב?

לא. היא פקעה בתחומי תל אביב-יפו ב-29.8.2024. פרויקטים שהגישו בקשה להיתר לפני כן ממשיכים. פרויקטים חדשים של בניין בודד מתקדמים לפי תיקון 139 ("חלופת שקד") או לפי תכניות עירוניות, כמו תא/5555 שהעירייה מקדמת.

מי אחראי לליקויי איטום אחרי המסירה?

בתקופת הבדק והאחריות, מי שבנה אחראי לתקן ליקויים, לפי החוק ולפי ההסכם. תיעוד מסודר מהביצוע, כמו צילומים, דוחות פיקוח ובדיקות הצפה, מקצר מאוד את הבירור כשמתגלה רטיבות.

מתכננים פרויקט הריסה ובנייה?

שלחו לנו את דוח הקרקע, תוכנית הדיפון ותוכניות האדריכלות, ונחזור אליכם עם הערות ראשוניות לאיטום. אפשר לפנות דרך עמוד יצירת הקשר, בטלפון 073-3735090 או במייל office@zvital.co.il.